Мнение о рынке недвижимости.

Григорий Куликов: «Проседание вероятно, но в пределах 10-15%»

Дом напрокат: итоги сезона

Председатель Совета директоров холдинга «МИЭЛЬ» Григорий Куликов выступил на круглом столе журнала «Финанс.». Он рассказал о некоторых мифах рынка жилой недвижимости и сделал прогноз на будущее. Первая часть выступления Григория КуликоваНе буду уподобляться некоторым прогнозистам, которые используют вводные слова «всем известно», «как все уже знают», «никто не сомневается». Я сомневаюсь в чем угодно. Что будет происходить на рынке недвижимости, как поведут себя цены? Это в очень большой степени зависит от поведения лидеров мнений. К ним я отношу не игроков отрасли, которые, безусловно, в чем-то заинтересованы (девелоперов, строителей и т. д.). Я имею в виду представителей государственной власти и иных лидеров мнений, которые что-то будут говорить от своего имени или под девизом «как всем известно». За последние полтора года структуры правительства Москвы и иные госструктуры выкупили с рынка под разного рода программы огромные объемы жилья, которое обычно строилось и предназначалось для коммерческой продажи. Реально жилья на рынке новостроек в Москве, близком и среднем Подмосковье в последние полтора года стало существенно меньше. Это факт. Он в цифрах выражается. Еще есть факт: многие стройки были приторможены по причине всем известных цифр 2, 1 и 4. По закону №214 в стране продается сегодня примерно 10% жилья, то бишь он не работает. Сегодняшняя ситуация с кризисом и реакция на него многих игроков строительной отрасли, девелоперов такова: притормозим-ка мы. Практически все крупнейшие игроки заявили о том, что, безусловно, все начатое мы достроим, потому что консервировать слишком дорого и, по сути, сильно убыточно, а в новое пока входить не будем. Теперь еще один миф: «Ой, ездим по городам и весям, строят новые дома, и окна там все темные». Всем ли присутствующим известно, что подведенный под крышу многоэтажный дом, который снаружи кажется готовым, на самом деле будет построен месяцев через 7–8–9, если он типовая панель, а если что-то поинтереснее, то и через год. А после того как будет построен, он будет приниматься еще месяца два три государственной комиссией, а потом еще эксплуатирующая этот дом организация будет его принимать у строителей, и там 200–300–500 недоделок они будут друг другу перепихивать. Все это время окна будут темными, смею вас уверить. Еще у нас существует такая организация, как БТИ. Она производит обмеры в доме. По нашему опыту, иногда она обмеряет шесть месяцев, если дом не один, а жилой комплекс. И все это время там тоже будут темные окна. А потом только передадут ключи покупателям, и тогда рабочие из стран ближнего зарубежья зажгут свет в этих прекрасных домах. Огромное количество инвестиционных квартир – это тоже миф. Их много в Санкт-Петербурге. В Москве же их общее количество в обычном жилье, которого в Москве пока еще строится более 50%, менее 10%. Много инвестиционных квартир в жилье де-люкс, элитном – мы тут не о нем. Если говорить о стране, мы понимаем, что цены на новостройки в стране начинаются от 30 тыс. рублей за метр до 60 тыс. рублей за кв.м. «Всем известно», что цены упадут на 30%, а «некоторым известно», что на 50%. Ну-ка, давайте попробуем уронить цены с 35 тыс. за метр до 20. Как это будет построено и кто будет строить? Да, безусловно, инвесторы, которые держат инвестиционные квартиры в приступе психоза или ином приступе, например, непреодолимого желания прикупить яхту, могут выставить квартиру и продать ее со скидкой 30%. Еще раз повторяю, этих инвесторов не так много. Если говорить о рынке, то возможно некоторое проседание, и оно достаточно вероятно, но это проседание в пределах 10-15%, если мы говорим о регулярном рынке недвижимости. Я имею в виду и вторичный рынок и первичный рынок. Это регулярное жилье, панель и простой современный монолит без изысков. Это проседание на уровне ожиданий, потому что с точки зрения соотношения спроса и предложения ситуация куда менее определенная, чем нам сегодня кажется. Вторая часть выступления Григория Куликова«Нам кажется», «всем нам известно», во всех компаниях идут сокращения. Я могу сказать, что у меня пока не идут, и у многих моих коллег тоже не идут. Сегодня действительно многие работодатели, в том числе крупные, могут иметь серьезные поводы благодаря той вакханалии, которая происходит, подкрутить малость компенсационные пакеты, подправить кое-что на рынке труда. А цены на рынке недвижимости напрямую увязаны с платежеспособным спросом с рынком труда, а что происходит в последнее время на рынке труда, я думаю, тоже всем известно. Эти вещи впрямую увязаны, но жилья сильно не хватает. В Москве, в Подмосковье, по всей стране. Лишнее жилье, наверное, где-то есть, но это очень специальные места. Все опросы общественного мнения говорят об одном: очень хотим улучшить свои жилищные условия, мало того, люди ради этого готовы серьезно постараться и потрудиться. И здесь очень важны психологические аспекты на уровне эстеблишмента, на уровне бизнес-сообщества: что мы друг другу говорим. Если банкиры друг друга пугают, что цены упадут на 20-30-50%, то понятно желание юристов и рисковиков банков сказать: ипотеку не даем. Что сейчас во многих случаях и происходит. Вопрос: надолго ли? Вопрос: совсем не даем или кое-кому все-таки даем? И здесь определяющим фактором будет политическая воля руководителей страны. Воля, направленная на развитие рынка строительства и реализации жилья, разумеется, включая сюда и ипотеку во всех ее ипостасях. Пока, к сожалению, законодатели, которые придумали Закон №214, очень сильно испортили ситуацию в отрасли. А те, которые придумали соседний закон про жилищно-накопительные кооперативы, просто убили эту деятельность. В некоторых странах Восточной Европы эти жилищно-накопительные схемы работали блестяще, там нужно было всего ничего - минимальная дотация государства – и люди сами себе копили. Очень позитивно сегодня, в том числе и для грядущего развития ипотеки, что рынок недвижимости имеет все шансы в ближайшую пару-тройку лет преобразоваться в нормальное состояние. Нормальная ситуация: когда на стадии строительства конечный потребитель инвестирует 15-20-30% конечной стоимости недвижимости, и потом, когда дом уже построен, все риски застройщика завершены, покупает, в том числе привлекая ипотечный кредит. А если не хочет покупать, возвращает себе этот взнос: такая схема сегодня во многих странах Европы и она очень хорошо работает. Девелопер финансирует стройку по проектному финансированию банков. У нас, к сожалению, пока нет ни первого, ни второго, ни третьего. Все риски на «физиках», и прав тот, кто успел предложить купить квартиру по цене в два раза ниже себестоимости. Я могу сказать, что будет дальше: товарищи с мифическим пакетов документов на ту или иную стройплощадку (я не имею в виду Москву, а великую Россию) могут придти, и там, где цены на рынке недвижимости равны 35 тыс. рублей за метр, скажут: ребята заплатите 20 тыс. и у вас будет квартира. Это мошенники. Когда банки отказывают в ипотеке, отказывают в проектном финансировании девелоперам, а те останавливают проекты, создается замечательная почва для развития мошенничества. Об этом стоит задуматься.
Источник: Финансы. On-line
30.10.2008